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597732 2009年10月19日 22:38 浏览(loading...) 评论(0) 分类：个人日记
离房地产泡沫破灭只有一步之遥
――在清华大学资本战略研修班上的报告
应清华大学的邀请，我于10月15日下战书，在清华大学资本策略研修班上发表了我对宏观经济与房地产的发展 ，中国资本市场的发展理念及趋势的见解。现限于篇幅，只录取其中对房价泡沫的见地，刊于博客，敬请宽大网友 斧正。
这两天,
cheap kobe shoes，不断涌现一些经济方面的数据，让市场一惊一喜。前天，道琼斯指数在美国次贷危机以来首次重上万点，预示着 美国实体经济的见底复苏，也预示着第二次金融海啸预言的破产。美国道琼斯指数从14600点的高位，跌至今 年3月2日的6740点，直到前蠢才重上万点，走出了一条触目惊心的曲线。也同时能够看出，美国社会对刺激 经济所作出的方向抉择和尽力。
昨天中国发改委也颁布了一个数据，那就是全国70个大中城市房价同比上涨2.8%，环比上涨0.7%，持续 7个月环比上涨。还有两个数据，一个是9月份新增贷款到达5167亿，比市场预期的3000多亿高出很多， 还有一个是处所政府欠债冲破5万亿。咱们等下再来剖析房价的数据，先看看后两个数据。后两个数据阐明以投资 拉动经济的失败，即便美国发布退出经济刺激打算，中国也没有措施退出，起因有两个，一个是大批的钱投到铁公 基上，减少贷款将导致大量的烂尾工程；二是中国房地产已经货泉化，减少贷款将直接导致房价暴跌 。
二是地方政府的欠债。地方政府欠债打破5万亿的数据，是发改委公布的,
nba shoes，那就象征着仅仅只是公布了在基建投资上的欠债，在大兴土木大量兴修政府办公楼等楼堂馆所方面的欠债，不是 地方政府的所有欠债，由于没有包括公费游览吃喝招待方面的欠债。这笔欠债如果公布出来，同样是 很惊人的,
nike hyperdunk 2010 shoes。地方政府的欠债的解决有三个方法：一是对冲，就是用财政收入偿还，但是，基本不可能；二是投契，把局部资 产打包上市，但是这样许多资产将会变着方法流进个人口袋，对偿还债权作用不大；三是营造一个庞氏圈套，最后 由银行来冲销。
这两个数据的公布给市场增添了一个预期，那就是只管中国还没有到加税周期，但是，明年的税收将会大幅增长， 这其中包括二手房交易税和物业税。不加税无奈敷衍政府庞大的开销，向企业纳税已经到了极致，因而，只有转向 个人征税，而转向个人征税的的最大空间显然不是所得税，而是房地产的交易税和持有税，而持有税属于新开的税 种，空间十分大，即使土地出让金大幅下滑，依附物业税也足以保持畸形增长。
那么，现在问题来了。中国的房价泡沫已经宏大，基础上相称于1986年时代的日本，1996年时的香港。很 多经济学家在研讨房价泡沫的时候，发生一种臆想，那就是提出了许多如果，如果什么什么就会什么什么，如果日 本政府当年不颁发《土地融资限令》，日本的房价就不会破灭；如果董建华不推出85万套廉租房的方案，香港房 价泡沫就不会破灭。而历史是没有如果的,
bryant shoes on sale。现在回过火来看，不管日本有没有《土地融资限令》,
nike hyperdunk 2010，无论董建华会不会推出85万套廉租房规划，这两个地方的房价泡沫都会破灭。
中国房价泡沫比当年的日本要重大得多。日本股市没有大跌前，日本房地产上市公司的市值只占股票总市值的11 %，而中国仅在A股上市的123家地产公司跟近170家与地产相关系的上市公司的市值就占A股总市值的17 %（包含中国建造），假如加上在香港上市的中海内地的地产公司和在中国证监会排队等待IPO的30家公司， 那就是一个范围极为宏大的制作泡沫的机器。情理很简略，这些房地产上市公司自身都不持有物业，没有固定资产 ，连龙头老大万科的固定资产都只有市值的5%，一旦破产，这些房地产公司是什么都不。
不外说他们什么都没有也不必定准确，他们最大的资产就是泡沫资产――土地。而土地在中国正在变成一种恐怖的 金融工具，充任的只是金融衍生品的作用，而把土地作为公司资产上市也是近三年的事，这之前是严厉制止的。中 心政府对于土地方面有良多诸如两年没有开发予以收回的禁令，很遗憾，没有得到很好的履行。从2007年的情 形来看，地王的终局都很悲惨，然而，2009年又重演这幕悲剧，而且更加猖狂，是为什么？就是 为了圈钱。
今年6月，日自己看见中国的土地卖出了那么高的价格，也按捺不住激动的喜悦。日本静冈县带来伊豆半岛一块1 50万平方米的土地，永恒产权，随便计划，到上海来挂牌出售，价钱多少呢？说出来吓逝世人，每平方米78. 88元，还不如中国一个四线城市的乡镇土地价格。家喻户晓，日本是一个领土面积很小的国度，那土地才是真正 的稀缺，而价值呢？再说填海吧，本钱每平方米也只须要600元至1000元，看看土地的实在价值，再来看看 地王的价格,
kobe shoes，焉能不死？
所以，中国房地产泡沫离幻灭仅仅只有一步之遥。不论是加税，仍是加息，或者是别的诸如《土地融资限令》之类 的工业政策出台，都会刺破泡沫。比对中国宏观经济的艰巨跋涉，比对中国城市居民收入的迟缓增加，再来比对房 价的连续上涨和地王的一直呈现，我们还有什么理由说，中国房价泡沫是钢铁做的？中国房价泡沫就不会破？刮目 相待吧。当初购置住房，不仅无险可避，而且，面临资产大幅蒸发。